وضعیت حقوقی و ثبتی املاک مشاع در ایران

اشاعه در اصطلاح حقوقی عبارت از امتزاج حق مالکیت دو یا چند شخص بر یک مال در زمان واحد است به نحوی که امکان تشخیص و تمییز حق مالکیت هر یک از دیگری وجود نداشته باشد.بنابراین شرط تحقق اشاعه اجتماع و امتزاج حقوق مالکین در یک مال است و حق مالکیت هر یک از مالکین در هر جزء از اجزای مال وجود دارد.اشاعه در بسیاری از موارد بدون اراده افراد و به صورت قهری ایجاد می شود و در مواردی هم با اراده و قصد شرکت. حالت اشاعه ممکن است نسبت به عین مال حادث شود یا منافع و یا حقوق مالی. در واقع آن چه مالیت داشته و مال محسوب می شود می تواند مشاع باشد. مالکان ملک مشاعی در جهت اثبات حق مالکیت خود و جلوگیری از تجاوز دیگران باید نسبت به ثبت مالکیت خود در ادارات ثبت اسناد و املاک اقدام نمایند. با توجه به تعریف ارائه شده در می یابیم که اشاعه نوع ناقص مالکیت است و به دلیل وجود چند مالک در زمان واحد مشکلات و محدودیت هایی در نحوه تصرفات آن ها ایجاد می گردد.برای بررسی این مشکلات و محدودیت ها می توان تصرفات را به دو دسته حقوقی و مادی تقسیم نمود.در حقوق ایران اصولاً تصرفات حقوقی بدون اذن سایر شرکا صحیح است(ماده 583 ق.م)در مقابل تصرفات مادی در ملک مشاع به دلیل آن که موجب دخل و تصرف در اموال دیگران می شود بدون رضایت همه مالکین ممنوع بوده و موجب ضمان است.همین محدودیت های ناشی از اشاعه است که ضمن کاستن از ارزش و اعتبار اقتصادی املاک مشاع علاقه ی افراد را به داشتن مال مفروز باعث می شود و اصولاً مالکین چنین املاکی در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند